IN FOCUS
หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการ LTV สกัดการเก็งกำไร ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ร้องโอดโอย โดยเฉพาะปริมาณคอนโดที่มีมากกว่าความต้องการ จึงเร่งเครื่องอัดโปรโมชั่นระบายสต๊อกเหลือขายอย่างต่อเนื่อง จับตาสงครามราคาทำตลาดปั่นป่วน
การลงทุนในคอนโดโดยซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจน้อยลง เนื่องจากกำลังซื้อ ความสามารถในการกู้ที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้ซื้อ รวมทั้งอุปสรรคด้านต้นทุนที่เป็นจุดตัดสำคัญในการแข่งขัน และเป็นธรรมดาที่นักลงทุนรายใหญ่จะมีอำนาจต่อรองมากกว่านักลงทุนรายย่อยเสมอ
รวยเร็วด้วยการลงทุนคอนโด’
เป็นมายาคติโลกทุนนิยมที่บิดเบือนความคิดอันสมเหตุผลทางเศรษฐศาสตร์ ทำให้เกิดการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ และเป็นแรงผลักสำคัญที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยถีบตัวขึ้นอย่างร้อนแรงในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เกิดพฤติกรรมการซื้อขายใบจองคอนโดที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว พร้อมกับการแจ้งเกิดของกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ชี้ชวนให้มนุษย์เงินเดือนจับเสือมือเปล่า ด้วยการยื่นกู้ซื้อคอนโดพร้อมกันหลายแห่ง บนความเชื่อที่ว่าราคาที่อยู่อาศัยมีแต่จะเพิ่มขึ้น ซื้อเก็บไว้ขายต่อ อย่างไรเสียก็มีกำไร
เมื่อน้ำลด ตอย่อมผุดขึ้นมาให้เห็น
แม้ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจจะยืนยันว่า สถานการณ์ของตลาดคอนโดตอนนี้ยังไม่ได้อยู่ในภาวะฟองสบู่ แต่เป็นช่วงที่เกิดอุปทานส่วนเกิน (Over Supply) นั่นก็ไม่ได้ทำให้ความวิตกกังวลต่ออุตสาหกรรมดังกล่าวลดลงแต่อย่างใด เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่เป็นอยู่ในปัจจุบันและความผันผวนรอบด้านที่จะยังเกิดขึ้นต่อไปในอนาคต ประกอบกับการแตะเบรคตั้งสำคัญของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อบ้านใหม่ (Loan to Value : LTV) ที่เพิ่งประกาศใช้เมื่อ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ทำให้บรรดาผู้ประกอบการต่างหวั่นใจต่อความไม่แน่นอน ที่เริ่มส่งผลให้เห็นชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ และเรียกร้องมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ
การลงทุนซื้อคอนโดเพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่ายังเป็นทางเลือกที่ดีอยู่หรือไม่?
The Momentum ไม่มีข้อสรุปสำหรับคำถามดังกล่าว เพียงแต่เลือกที่จะมองสถานการณ์อย่างตรงไปตรงมา และสะท้อนภาพบางมุมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านบทความนี้
คอนโดล้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ หวั่นเปิดเกมตัดราคาระบายสต๊อก
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานดัชนีราคาห้องชุดใหม่ (คอนโด) ที่อยู่ระหว่างขาย ไตรมาส 3/2562 อยู่ที่ 153 จุด เพิ่มขึ้นเพียง 1.7% จากไตรมาสที่สองของปีนี้ สะท้อนการชะลอตัวด้านราคาที่สอดคล้องกับภาวะของตลาด ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ตลาดคอนโดลดลงถึง 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี ก่อนที่มาตรการ LTV จะบังคับใช้ โดยเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 พบว่ายอดการโอนลดลงถึง 27.7%
หากพิจารณาจำนวนคอนโดเหลือขายในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน) 2562 นี้ มีจำนวนกว่า 5.2 หมื่นหน่วย แบ่งเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วกว่า 1.7 หมื่นหน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วน 33% ของโครงการทั้งหมด ส่วนโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมีกว่า 3.5 หมื่นหน่วย คิดเป็นสัดส่วนถึง 67% ตัวเลขดังกล่าวยังไม่นับรวมโครงการที่ยังไม่เริ่มก่อสร้างอีกกว่า 1.2 หมื่นหน่วย ที่ก็เริ่มเปิดขายไปแล้ว
ส่วนที่น่าเป็นห่วงคือ โครงการที่สร้างเสร็จเหลือขาย เนื่องจากมีต้นทุนด้านการเงินที่ต้องแบกรับในแต่ละวัน ต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าแรงงงาน และต้นทุนการดำเนินงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งถึงกำหนดชำระโดยที่ยังไม่สามารถขายโครงการได้หมด
สถานการณ์เช่นนี้ โครงการแนวดิ่งอย่างคอนโดมิเนียมจะมีความเสี่ยงมากกว่า เนื่องจากต้องสร้างอาคารให้เสร็จทั้งหมดตามกำหนดแม้ว่าจะขายหมดหรือไม่ก็ตาม เพื่อให้ลูกค้าที่ซื้อห้องไปสามารถโอนกรรมสิทธิและย้ายเข้าอยู่ได้ตามที่ตกลงกันไว้ ขณะที่โครงการแนวราบที่เป็นบ้านจัดสรร อาจจะทยอยขายและสร้างไป เมื่อแนวโน้มยอดขายไม่ดีก็สามารถชะลอการขยายโครงการออกไปก่อนได้
ผู้ประกอบการหลายรายจึงตัดสินใจเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป และเน้นการระบายสต๊อกคอนโดเหลือขายให้ได้มากที่สุดก่อน โดยคอนโดที่ราคาขายอยู่ระหว่าง 1.5 – 5 ล้านบาทนั้น คิดเป็นสัดส่วนที่มากที่สุดถึง 65% ของตลาดคอนโดทั้งหมด จึงเกิดความกังวลในขณะนี้ว่า อาจจะเกิดการขายตัดราคาขึ้นเพื่อรีบดันยอดขายและปิดโครงการ เนื่องจากตัวเลข ‘ยอดการจอง’ ที่อยู่อาศัยจะสะท้อนรายรับที่คาดว่าจะได้ในอนาคต ซึ่งมีนัยสำคัญในสายตานักลงทุน รวมทั้งความสามารถในการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินด้วย
ล่าสุด สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง ประเมินยอดขายคอนโดทั้งปี 2562 ว่าอาจติดลบใกล้เคียง 10% โดยเตือนว่า หากเกิดการตัดราคาในตลาดจริง แทนที่จะขายคอนโดได้โดยหวังผลระยะสั้น ผู้บริโภคอาจชะลอการตัดสินใจซื้อแทน เนื่องจากเกิดความคาดหวังว่าราคาคอนโดจะถูกลงอีกในอนาคต และจะรอเพื่อให้ได้ราคาดีที่สุด ซึ่งจะเป็นผลเสียกับตัวผู้ประกอบการเอง และอาจสร้างความเสี่ยงให้กับธุรกิจทั้งระบบ
ไม่เพียงแต่ผู้ประกอบที่ต้องคิดหนัก ผู้บริโภคเองที่เคยตื่นเต้นกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เร่งตัวอย่างร้อนแรงในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาก็ต้องคิดแล้วคิดอีก กว่าที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดเพิ่มอีกสักแห่ง ที่น่าคิดคือ คอนโดสำหรับปล่อยเช่านั้น ยังจะมีทางไปอยู่หรือไม่ในวันที่ใครต่อใครก็พากันซื้อคอนโดเป็นเจ้าของกันเองเต็มไปหมดแล้ว
เรื่องนี้มีคำตอบ
คอนโดปล่อยเช่าถึงจุดอิ่มตัวและหัวใจของการแข่งขันอยู่ที่ต้นทุนทางการเงิน
สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ให้สัมภาษณ์พิเศษกับ The Momentum โดยชี้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในช่วงชะลอตัว เนื่องจากผู้บริโภคยังกังวลกับภาวะเศรษฐกิจและรายได้ในระยะยาว คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะหดตัว 10-20% ในปีนี้ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบชัดเจนมากที่สุด เห็นได้จากจำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่ในสามไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งมีราว 3 หมื่นยูนิต ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ถึง 33%
อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงดังกล่าวอยู่ที่ 52% สะท้อนกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว ตอกย้ำภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่กำลังซื้อของนักลงทุนชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนก็ลดลงเพราะเงินหยวนอ่อนค่า จึงทำให้ต้นทุนในการถือครองสินทรัพย์ต่างประเทศสูงขึ้น จากความไม่แน่นอนของสภาพเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงต้นทุนของคอนโดที่เป็นภาระผูกพันต่อเนื่องไปในอนาคต จึงทำให้ผู้ซื้อชาวจีนลังเลและยังไม่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์คอนโดเพิ่มมากขึ้น
ผู้ประกอบการปรับตัวโดยเน้นขายคอนโดที่มีราคาไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร หรือราคาห้องไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนถึง 57% ของคอนโดที่เปิดขายทั้งหมดในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา โดยเน้นทำตลาดกลุ่มผู้ซื้อที่ยังไม่เคยกู้ธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และต้องการมีบ้านหลังแรกเป็นของตนเอง เนื่องจากกลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV โดย 85% ของคอนโดที่เปิดขายจะเน้นทำเลที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ
นอกจากนี้ผู้ประกอบการขนาดกลางหลายรายเลือกพัฒนาคอนโดในซอยหรือถนนเส้นรอง เพื่อให้ได้ที่ดินในราคาที่ไม่สูงมากนัก แล้วขายในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ชูจุดขายเรื่องขนาดห้องที่ใหญ่กว่า มีพื้นที่ส่วนกลางที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันหรือมีเทคโนโลยีใหม่ๆ ที่มาพร้อมกับห้องชุดในราคาที่จับต้องได้ ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองพอสมควร
นอกจากนี้ สุรเชษฐ์ยังเปิดเผยพฤติกรรมนักลงทุนไทยที่มักจะรวมกลุ่มลงขันเงินทุนและนำไปต่อรองขอลดราคาคอนโดกับผู้พัฒนาโครงการ เนื่องจากมีความสามารถในการซื้อได้แบบเหมาชั้นหรือหลายสิบห้องพร้อมกันในคราวเดียว ซึ่งผู้ประกอบการก็มักจะยินดีขาย เพราะต้องการกระแสเงินสดเพื่อนำมาใช้ขยายธุรกิจต่อ โดยนักลงทุนเหล่านั้นจะได้คอนโดในราคาที่ถูกกว่ารายย่อยมาไว้ในมือ จากนั้น จะนำไปปล่อยขายทำกำไรอีกทอดหนึ่ง ทั้งการขายใบจองและการขายห้องที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์
ก่อนหน้านี้ก็มีกลุ่มนักลงทุนชาวจีนเข้ามาติดต่อขอซื้อคอนโดในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก เพื่อนำไปขายต่อหรือปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยวชาวจีนด้วย ซึ่งปฏิเสธไม่ได้ว่าพฤติกรรมดังกล่าวเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ระดับราคาอสังหาริมทรัยพ์ของประเทศไทยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่เมื่อเกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและซ้ำเติมด้วยความขัดแย้งด้านการค้าโลก บทบาทของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนก็แผ่วลงอย่างชัดเจนในช่วง 2-3 ปีทีผ่านมา
สำหรับแนวคิดการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้น ถือว่าน่าสนใจน้อยลงไปพอสมควร เนื่องจากปริมาณคอนโดในระบบขณะนี้มีล้นเกินความต้องการ นอกจากนี้ เรื่อง ‘ต้นทุน’ ยังถือเป็นหัวใจที่สำคัญที่สุด กระทั่งการซื้อคอนโดย่านสุขุมวิท พระราม 9 หรือรัชดาภิเษก สำหรับรายย่อยเองนั้น หากราคาคอนโดสูงมาก ภาระผ่อนจ่ายต่อเดือนก็จะกดดันให้ตั้งราคาเช่าในระดับที่สูง ขณะที่กลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ที่กดราคาและมีต้นทุนคอนโดโครงการเดียวกันหรือพื้นที่ใกล้เคียง จะสามารถตัดราคาขายหรือปล่อยเช่าให้ต่ำกว่าได้ จึงทำให้นักลงทุนรายย่อยปล่อยห้องเช่าออกได้ช้ากว่า หรือต้องลดราคาค่าเช่าลงเพื่อให้แข่งขันได้
สุรเชษฐ์ชี้ว่า เดิมนั้น ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนของคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ 4-7% ซึ่งถือว่าดึงดูดให้ลงทุนได้พอสมควร แต่ในปัจจุบัน ตัวเลขดังกล่าวปรับลดลงมาที่ 3-5% ทำให้ความน่าสนใจของการลงทุนรูปแบบนี้ลดลงเมื่อเทียบกับผลิตภัณฑ์ทางการเงินประเภทอื่นที่หลากหลาย มีสภาพคล่องที่ดี และไม่ต้องเสี่ยงกับการจมทุนด้วยเงินก้อนโต ทำให้ปัจจุบันแทบจะไม่มีผู้ขายรายใดที่การันตีผลตอบแทนแล้ว
“ผมต่อต้านเรื่องเก็งกำไรคอนโดหรือแนวคิดรวยด้วยคอนโดแบบที่เราจับเสือมือเปล่า ไปกู้เงินแบงก์หลายๆที่พร้อมกันเพื่อไปซื้อคอนโดแล้วเอามาปล่อยต่อ มันทำไม่ได้จริง หลายกรณีก็เป็นการไปหลอกให้คนเกิดความอยาก พากันไปซื้อแต่ก็ขายต่อไม่ออก ปล่อยเช่าไม่ได้ ลงทุนคอนโดทำได้จริงแต่ก็ไม่ใช่สำหรับทุกคน ทุกโครงการ ถ้าคิดจะซื้อคอนโดต้องมั่นใจก่อนว่าจะสามารถเป็นเจ้าของได้โดยที่ตัวเราไม่เดือดร้อน” สุรเชษฐ์กล่าว
เขาเห็นด้วยกับมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ออกมาสกัดการเก็งกำไรและความร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยคัดกรองผู้ที่ยังไม่เหมาะสมที่จะเป็นหนี้ก้อนโตออกไปได้พอสมควร รวมทั้งการกำกับดูแลที่เข้มงวดมากขึ้นเรื่อง ‘เงินทอน’ จากการปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ด้วย
สุดท้ายก็กลับมาที่หลักการพื้นฐาน ต้องมีเงินก่อนถึงจะใช้เงิน มีเงินเหลือถึงจะเริ่มลงทุน เป็นหนี้ก็ต่อเมื่ออยู่ในภาวะที่พร้อมเป็นหนี้ เพราะการลงทุนทุกรูปแบบมีความเสี่ยงเสมอ แตกต่างกันออกไปตามประเภทการลงทุนและสถานการณ์
คนจับเสือมือเปล่า ถูกเสือกัดตายมานักต่อนักแล้ว
FACT BOX
มาตรกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อบ้านชุดใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นการปรับเพดานอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน โดยผู้ที่ซืัอบ้านหรือคอนโดหลังแรกจะไม่ได้รับผลกระทบ แต่ผู้ที่ซื้อที่อยู่หลังที่สอง โดยที่ยังยังมีภาระผ่อนที่อยู่หลังแรกอยู่และผ่อนไม่ถึง 3 ปี จะต้องวางเงินดาวน์ 20% จากเดิมที่วางดาวน์เพียง 10% และส่วนที่เหลือจะกู้จากธนาคาร และผู้กู้ซื้อที่อยู่หลังที่สาม โดยที่ยังมีภาระผ่อนที่อยู่สัญญาอื่นอยู่ จะต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 30% นั่นคือ ผู้ซื้อต้องมีเงินสำรองมากขึ้นกว่าเดิม โดยมาตรการนี้พุ่งเป้าไปที่การสกัดการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นปัจจัยสำคัญให้เกิดการเร่งตัวของราคาที่อยู่อาศัยและทำให้หนี้เสียเพิ่มมากขึ้น
ดูข่าวต้นฉบับ: https://themomentum.co/3rd-quarter-real-estate-bangkok/